Se o comprador de um terreno já fez o pagamento integral, cumprindo sua parte no acordo, mas o vendedor se recusa a emitir a escritura, o interessado pode ajuizar uma ação de adjudicação compulsória. Mas essa transferência, por meio judicial, depende de alguns requisitos, sob pena da sentença ser passiva de anulação, definiu a Primeira Câmara Cível, com voto da Desembargadora Maria das Graças Pessoa Figueiredo, do TJAM. 

Por meio dessa ação, busca-se que o juiz obrigue o vendedor a formalizar o contrato de compra e venda, viabilizando a transferência do imóvel com o devido registro em cartório. Contudo, a eficácia da sentença que obriga o vendedor a transferir a propriedade depende da averbação do desmembramento do terreno, uma vez que é obrigatório que o imóvel possua uma matrícula própria para ser registrado.

O desmembramento de um imóvel urbano, após ser aprovado pela prefeitura, precisa ser registrado antes de qualquer outra alteração na matrícula da área desmembrada. Se o imóvel ainda não tiver sua própria matrícula registrada, não é possível atender a um pedido de adjudicação compulsória da parte interessada. No caso concreto, com voto da Relatora, a Câmara Cível tornou nula a sentença que não atendeu a esses pressupostos.  

No caso concreto, muito embora o juiz tenha determinado o desmembramento, a parte contrária sustentou que o autor não comprovou a individualização dos lotes através de regular averbação. Ponderou, também, que o autor não comprovou que o todo maior do terreno pretendido como seu, como narrado na petição inicial, tenha sido efetivamente desmembrado e averbado.  Apontou, ainda, as ausências das informações e dos elementos exigidos para a devida identificação do lote reivindicado e de sua “matrícula mãe”, o que impediria o magistrado de julgar a ação procedente. Os argumentos foram aceitos. 

Desta forma, a Câmara Cível anulou a sentença, definindo que a regular individualização do imóvel é condição específica da ação de adjudicação compulsória, sem a qual, à luz da jurisprudência, é inviável o registro da matrícula do bem em nome do adquirente. Como tese de julgamento se fixou que “a adjudicação compulsória depende da individualização prévia do imóvel por desmembramento”.  

Processo n. 0635405-96.2019.8.04.0001  
Classe/Assunto: Apelação Cível / Compra e Venda
Relator(a): Maria das Graças Pessoa Figueiredo
Comarca: Manaus
Órgão julgador: Primeira Câmara Cível
Data do julgamento: 19/12/2024
Data de publicação: 19/12/2024
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO ADMINISTRATIVO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ART. 485, INCISO VI DO CPC. RECURSO PROVIDO