A penalidade pelo atraso na entrega do imóvel por parte da Construtora é admissível a favor de quem efetuou a compra na planta, ainda que não haja essa previsão no Contrato. O conteúdo revolve ao Tema 971 do STJ: Quem compra e não recebe a casa própria na data da entrega, ao verificar o contrato e não encontrar nenhuma cláusula fixando penalidade contra a construtora pela mora – o atraso na entrega -, não ficará ao desamparo. Neste aspecto poderá cobrar o descumprimento da obrigação exigindo as perdas em dinheiro. Isso além dos danos morais, que se cuida de outra questão jurídica.
O comprador lê o contrato, e só encontra multa prevista por atraso contra si e, contra a Construtora nada!. A solução: Se é a Construtora que atrasou e, não há essa previsão de penalidade, se inverte a situação com a adoção da multa em seu desfavor. A multa deve ser igual àquela prevista contra o consumidor. Com este paradigma, o Desembargador Cláudio Roessing manteve sentença da Juíza Kathleen dos Santos Gomes, da Vara Cível, reformando apenas alguns aspectos dessa penalidade.
Enfim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor a mesma multa deverá incidir em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento
O entendimento é o de que ‘no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
No que concerne à data final para contagem do período de atraso na entrega da obra, sabe-se que o auto de conclusão da obra (habite-se) é uma certidão da prefeitura (ato administrativo declaratório) que atesta que o imóvel fora construído de acordo com as normas municipais e tem aptidão para ser habitado. Não se exaure a prestação da promitente vendedora com a obtenção do “habite-se”, mas com a efetiva entrega das chaves ao promitente comprador (ato que pressupõe a obtenção do habite-se), dado que somente com este ato o promitente comprador pode dispor de seu bem
Considerou-se ainda que os juros decorrentes da mora deveriam ser contabilizados até a data da entrega das chaves, e não a data do habite-se. Sobre essa situação se ponderou “No que concerne à data final para contagem do período de atraso na entrega da obra, sabe-se que o auto de conclusão da obra (habite-se) é uma certidão da prefeitura (ato administrativo declaratório) que atesta que o imóvel fora construído de acordo com as normas municipais e tem aptidão para ser habitado’
‘Ademais, não se exaure a prestação da promitente vendedora com a obtenção do “habite-se”, mas com a efetiva entrega das chaves ao promitente comprador (ato que pressupõe a obtenção do habite-se), dado que somente com este ato o promitente comprador pode dispor de seu bem’. O autor ainda receberá indenização por danos morais decorrentes do atraso que foram fixando em R$ 10 mil.
Leia o acórdão:
0607112-92.2014.8.04.000 Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Cláudio César Ramalheira Roessing Comarca: Manaus Órgão julgador: Primeira Câmara Cível Data do julgamento: 10/10/2023 Data de publicação: 10/10/2023 Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DE OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL DEVE SER CONFORME DETERMINADO NO CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES. APLICAÇÃO DO TEMA N.º 971 DO STJ. MANUTENÇÃO DOS DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO Leia matéria correlata no seguinte link de notícia: Atraso na entrega de imóvel implica em multa a favor do comprador por inversão
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