A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, ao tomador do empréstimo que não quitou o débito até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é assegurado somente o exercício do direito de preferência na compra do imóvel que serviu de garantia do financiamento.
No caso sob análise, o colegiado entendeu que o fato de a consolidação da propriedade em nome do banco credor ter ocorrido depois da entrada em vigor da Lei 13.465/2017 impede a quitação do débito e a retomada do contrato de financiamento imobiliário.
Uma empresa ajuizou ação anulatória de ato jurídico, na qual alegou que o banco teria cometido várias irregularidades na expropriação do imóvel dado como garantia, por alienação fiduciária, em cédula de crédito bancário. Segundo a empresa, não lhe foi dada a oportunidade de reaver o bem ou discutir a dívida.
Em primeira instância, foram julgados improcedentes os pedidos de suspensão do leilão, retificação da certidão de matrícula e manutenção na posse do imóvel. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a decisão, sob o fundamento de que, com o advento da Lei 13.465/2017, foi assegurado ao devedor tão somente o exercício do direito de preferência na compra do bem alienado.
No recurso dirigido ao STJ, a empresa defendeu a inaplicabilidade da lei, sob o argumento de que o contrato foi firmado antes da sua entrada em vigor.
Lei trouxe novo entendimento às turmas de direito privado
A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que as turmas de direito privado do STJ realmente tinham o entendimento de que seria lícito ao devedor quitar o débito no prazo de 15 dias após a intimação prevista no artigo 26, parágrafo 1º, da Lei 9.514/1997, ou a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação, segundo o artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966.
No entanto, a ministra destacou que a Lei 13.465/2017 incluiu o parágrafo 2º-B no artigo 27 da Lei 9.514/1997, o qual assegura ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto de garantia fiduciária. Conforme ressaltou, a Terceira Turma, ao julgar o REsp 1.649.595, concluiu que, com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a quitação do débito após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
A ministra acrescentou que a Lei 13.465/2017 pode ser aplicada aos contratos anteriores à sua edição, pois serão consideradas as datas da consolidação da propriedade e da quitação do débito, e não a data da contratação do empréstimo.
Nancy Andrighi explicou que, no julgamento do REsp 1.649.595, foram estabelecidas duas teses: se já consolidada a propriedade e quitado o débito antes da Lei 13.465/2017, impõem-se o desfazimento do ato de consolidação e a retomada do contrato de financiamento imobiliário; se, após a vigência da lei, a propriedade foi consolidada, mas não foi pago o débito, fica assegurada ao devedor tão somente a preferência na aquisição do imóvel.
“Na hipótese dos autos, em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária”, concluiu.
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